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农村承包土地经营权抵押贷款试点宜在实践中完善

时间:2016/7/18 16:23:11 来源:金融时报

若论2016年农村金融领域改革创新的重头戏,非“两权”抵押贷款试点莫属。在党中央、国务院的政策指引下,各地纷纷成立“两权”抵押贷款试点工作领导小组,大力推动试点工作,对这一试点促进现代农业、规模农业发展的作用寄予厚望。

相较于农民住房财产权抵押贷款,农村承包土地的经营权抵押贷款需求更旺,与现代农业和规模农业的发展关系更密切,同时问题也更复杂。

一个理想的农村承包土地的经营权抵押贷款品种,理论上应该是这样的:客户出资购买了一块农村承包土地的经营权,需要资金的时候将之抵押给银行获得贷款,要么到期还款,要么银行将抵押物顺利变卖,偿还贷款。

然而笔者在各地走访中了解到,开展了这一试点的金融机构负责人普遍反映:土地经营权价值评估难,抵押物处置更难。

为什么会这样?

问题的症结在于,目前实践中人们获得一块农村承包土地的经营权,并非一次性出资买断一定年限(按第二轮承包年限大致还有12年左右),而是凭合同按年支付租金。一旦不按时支付租金,土地承包权所有人就可将土地经营权无偿收回。

这样的“土地经营权”,内在价值何在?

如果抵押给了银行不能偿还贷款,银行不能及时转让,还得按年向村民支付租金,否则手里的“土地经营权”就化为泡影。

目前我国农村承包土地的经营权流转市场,尚未到“一地难求”的地步。有涉农企业负责人表示,与其接手别人抵押的土地经营权,还不如自己去流转一块。在这样的背景下,大部分地方纯粹的“土地经营权”内在价值得不到真正体现。这一点,农村承包土地的经营权抵押贷款试点相关各方都心知肚明。

虽然抵押物“先天不足”,但金融机构支持农业发展既是为了承担社会责任,也是拓展经营收入的需要,开展试点积极性较高。为了控制风险,试点银行业机构也想了很多办法。在客户的选择上,优先选择抵押地块上房屋、苗木等地上附着物价值较高的客户和拥有实力雄厚的工商企业的客户,一般生态农业、观光农业和苗圃企业较多。对于地上附着物较少的种植大户,纯粹的土地经营权抵押贷款额度基本在每亩500元左右,但其实这是信用贷款完全可以覆盖的范围。此外,银行业机构还积极推动地方政府成立风险补偿基金,分担土地经营权抵押贷款的风险。

如果土地经营权抵押贷款要发展成一个成熟可靠的产品,短期内可以多依靠风险补偿基金缓释风险,长期还是应该体现自身的抵押担保价值。

要充实纯粹的土地经营权的内在价值,最便捷的方法应当是鼓励一次性出资买断一定年限的土地经营权。但这里有两个障碍,一是按照第二轮承包年限确定的土地经营权剩余年限比较短,难以吸引长期资本的投入;二是对保护农民利益不利,现有的土地流转合同租金基本上是浮动的,一般约定每隔两三年上浮一定比例,比一次性买断对农民更有利。

如果不改变获得农村承包土地的经营权后按年支付租金的模式,要充实纯粹的土地经营权的内在价值那就只能耐心等待。到“一地难求”之时,土地经营权价值(实质上是转让费)自然会水涨船高,这可能需要漫长的等待。

当然,还有另一种选择,那就是不追求将土地经营权抵押贷款发展成一个理想完美的抵押信贷产品,仍然在现有模式下发展:纯粹的土地经营权抵押贷款参考每亩年产值或每亩年租金确定一个较低的额度;地上附着物价值较高的相应增加额度,但必须要考虑对易于转移变现的地上附着物的监控问题;继续充实风险补偿基金,成立处置相关不良资产的农业资产管理公司,降低土地经营权抵押贷款风险。

农村承包土地经营权抵押贷款试点正在全国各地深入开展,对其出现的有关新问题宜在实践中探索解决,以便完善试点,积累可复制可推广的经验。

【本文来源】:http://daixe.com/news/detilay?id=6980
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