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了解住房公积金贷款知识 助你早圆购房梦

时间:2015/11/13 14:01:44 来源:江门日报

近年,各地住房公积金贷款新政纷纷出台,降低了住房公积金贷款的申请条件和部分存量房的首付款,并进一步提高了贷款的最高额度,间接地减轻了职工的购房压力。然而,不少市民对住房公积金贷款和住房公积金使用的细则依然不甚明了。本期,江门市金融消费权益保护联合会为广大市民普及住房公积金贷款的相关知识,助购房者早圆购房梦。住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金,委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。

申请住房公积金贷款的条件

首先,贷款对象必须符合下列四个条件: 1、只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款;2、参加住房公积金制度者在申请住房公积金个人购房贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月;3、配偶一方申请了住房公积金贷款,在其未还清贷款本息之前,配偶双方均不能再获得住房公积金贷款;4、贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时,除必须具有稳定的经济收入和偿还贷款的能力外,没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力地其他债务。

其次,住房公积金贷款必须专款专用,仅限购买具有所有权的自住住房,且所购买的住房应当符合本市公积金管理中心规定的建筑设计标准。如果职工购买的是使用权住房,则不能申请住房公积金贷款。

最后,住房公积金贷款人还要具备一般住房贷款应具备的条件,如住房公积金贷款申请人应有相当于购买住房价格的20%或以上的自筹资金,应同意办理贷款担保等。

借款人可否提前偿还

住房公积金贷款住房公积金贷款的借款人可以提前归还部分或全部公积金贷款本息,且目前尚不需支付违约金。

借款人在履行原贷款合同一年以后方可向受托银行提出部分提前还款的申请受托银行,并与之以书面形式变更借款合同,与受托银行、担保机构签订三方补充条款。值得注意的是,借款人提前归还的贷款金额不得少于原贷款合同约定的六个月的还款额,且剩余贷款金额的还款期限应短于原贷款合同约定期限的剩余期限。贷款利率则按照借款人已履行的还贷期限加上确定的剩余期限所对应的期限档次的公积金贷款利率确定,其剩余的贷款本金余额仍采取与原贷款合同约定的相同的归还方式归还,受托银行应重新为借款人计算每月还款额。

如借款人申请提前归还全部贷款的,则不受时间限制。借款人支付贷款本金余额后,受托银行不再计收贷款利息,按照借款合同已收取的贷款利息也不予退还。

住房公积金贷款本息偿还方式

根据相关规定,公积金账户上的资金是不能作为购房的首付款,其最大的功能是“冲还贷”,用于抵减房贷的还款额。因此,除现金支付外,借款人还可以提取本人公积金账户储存余额用于归还贷款。在提取本人公积金账户储存余额不足时,还可以提取其配偶、参贷人的公积金账户储存余额,但需征得被提取人的书面同意。一般而言,公积金“冲还贷”的常见方式有两种,分别是月冲和年冲。但如何运用每个月的公积金冲抵房贷,达到最佳的“减负”效果,则不能一概而论,关键要看房贷借款人本身的现金流等情况。

“月冲”又称逐月还款法,是指受托银行逐月将公积金账户上的资金支取出来用于偿还住房贷款的本息。对于多数购房者而言,其所能够申请的最大公积金贷款额一般不足以覆盖全部房贷,而每月公积金的进账额一般小于每月总还款额。因此,公积金贷款加商业贷款的组合贷款模式以及公积金“月冲”方式是多数人的选择。“月冲”不妨碍提前还贷,且更利于现金积累。因此,购房者可以把每月节省的现金积攒到年底一块冲抵本金,优先归还商业贷款本金,从而适当减轻月供的还贷压力。

“年冲”又称一次性还款法,其与“月冲”的本息还贷方式不同,是直接用公积金账户上的全部资金冲抵贷款本金。根据公积金中心的规定,“年冲”须优先归还公积金贷款本金。也就是说,借款人如选择公积金“年冲”,公积金账户的资金须在偿还完全部公积金贷款本金后才能用于冲减商业贷款的本金部分。“年冲”方式其实是一种提前还款,其节省的多为公积金贷款的利息。同时,由于该种方式的还贷初期现金流压力可能较大,其更适用于公积金账户余额较多,且贷款初期现金支出压力不大的购房者。

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