您好,欢迎来到贷小二! [加盟商入口]
免费咨询专业顾问:4008-318-550

案外人执行异议对抵押权的“挑战”

时间:2015/11/4 17:16:56 来源:天同诉讼圈

2015年5月5日,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(下称“《执行规定》”)正式施行。权衡申请执行人、被执行人与案外人之利益,是该司法解释出台的重要目的和原则。但是,正如俗话所言“甘蔗没有两头甜”。对一方权益的倾向性保护,有时会意味着另一方权利受损。例如在实现不动产抵押权时,对房屋买受人的保护,可能会导致已登记,且尽审慎义务的抵押权人权利落空。

一、《执行规定》原则上对担保物权优先保护

《执行规定》第27条前半句规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持……”此条款旨在明确,申请执行人的担保物权可以对抗案外人的所有权,基础在于《担保法解释》第67条规定的抵押权追及效力,以及《物权法》第191条对抵押财产限制转让的规定。

但本文讨论的,是二十七条后半句,即“但法律、司法解释另有规定的除外。”

二、案外人异议可对抗抵押权的情形

根据最高法院对27条的理解与适用,此处的“法律、司法解释另有规定”主要致该规定的28、29条。

《执行规定》第28条内容为:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

《执行规定》第29条内容为:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;

(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

据此,房屋买受人符合上述条件并提出执行异议时,即使抵押权人对抵押财产进行了审慎调查、办理了抵押登记,取得了生效法律文书,其抵押权仍有可能落空。更重要的是,结合《执行规定》的理解与适用和相关司法实践,抵押权人想提高警惕,预防房屋买受人满足上述条件的难度很大,具体分析如下:

1、买卖合同在查封前签订即可

一般情况下,抵押权人在债权届期未获清偿时才有动力和有可能申请查封抵押财产。即抵押权设立到查封之间通常有较长期间。换言之,债务人有充分的时间与买受人签订合同,并将房屋交买受人占有,抵押权人难以时刻“监视”抵押财产状况,阻止占有。更难以洞察签订买卖合同情况。

2、《执行规定》的理解倾向于保护买受人权益

28、29条规定的初衷在于保护对消费者期待权的,充分考虑了有恒产者有恒心的民族心理,以及购房人倾尽继续,购买房屋的社会现状。因此在条文理解时,也更注重保护买受人权益,尽量扩大条文适用范围,例如:

在认定主观过错方面,对买受人负于较低的注意义务。在二手房买卖时,最高法院认为:对于普通的民事主体,不可将其视为法律专家,买受人未通过诉讼程序请求变更登记的,不视为过错。在商品房买卖时,更不要求主观上有过错。

在异议对象范围上,对29条中的“用于居住”作宽泛理解,只要有居住功能,就,即视为用于居住的房屋。对“无其他用于居住的房屋”也并非绝对无其他住房,而是指买受人在被执行房屋所在地长期居住,而在这一地点其名下午其他能够用于居住的房屋。

3、可能诱发抵押人与他人串通

鉴于前述规定,实践中抵押人可能与案外人串通,倒签合同、交付房屋,制造案外人执行异议,藉此逃避执行抵押财产。

三、抵押权人风险防范建议

面对抵押权可能落空的风险,我们认为抵押权人可从以下角度入手维护自身利益:

第一,约定较低的抵押率,使抵押财产价值尽可能大的高于债权价值。如此,即使将来部分抵押物由于案外人异议不能实现,也可以保证就剩余部分实现债权,或债权不至于全部落空。

第二,约定提前到期条款。即发现债务人有擅自就抵押财产签订买卖合同行为的,即有权利宣布债权提前到期,及时提起诉讼和申请查封。

第三,注重对抵押财产状况的调查。在抵押登记前后,均应注重对抵押财产状态的审查,可及时发现抵押财产状态的变动,以采取下一步措施。

第四,可通过设立股权信托等方式,对债务人的经营状态有一定监督和控制,避免债务人擅自与他人任意签订买卖合同、转移资金,甚至串通利用案外人异议制度损害债权人利益。

【本文来源】:http://daixe.com/news/detilay/4852
【独家稿件及免责声明】:贷小二网转载文章仅代表作者观点,转载贷小二网原创文章请标注来源。
我要贷款