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农村“新三权”抵押的嘉兴探索

时间:2015/7/8 15:45:41 来源:嘉兴日报

  农民贷款难,一直是制约现代农业发展的一大瓶颈。有房、有田地的田园生活让许多城里人神往,不过和城里不一样的是,由于农村土地集体所有制,这些不动产因缺乏相关权证难以用作抵押,这成为农民贷款难的主要原因。

  为拓展农村融资渠道,盘活农村“沉睡的资本”,破解“三农”融资难题,我市银行业在金融支农方面不断开拓思路、创新举措,特别是试点以农村中小金融机构为主体,创新推广以农房财产所有权抵押(后调整为农房改造建设贷款)、土地承包经营权抵押和农村集体资产股权抵押为主要内容的“新三权”抵押贷款,有效地激活了农村沉睡资产,破解农民贷款难题。据市银监分局的统计,截至5月末,我市银行机构已累计向5330户农户发放“新三权”抵押贷款12.3亿元,相关做法走在了全国前列。

  嘉兴“新三权”抵押贷款创新

  走在全国前列

  “如果没有‘农钻通’这个产品,我投资农业可能要多投入好几百万元,所以说这款产品给我们这样的投资者一个很好的机会。”昨天,受益于“农钻通”的浙江鑫森农业科技有限公司负责人俞金星这样告诉记者。俞金星口中所说的“农钻通”是海盐农信联社推出的一种以流转土地经营权为抵押的专项信贷产品,它大大提升了农村土地的融资价值,为农业集约化经营开辟了有效的融资途径。

  据了解,早在2009年,我市海盐、平湖两地农合机构就已经开始创新试点农村土地承包经营权流转抵押。该项创新较大程度上突破了农村土地难抵押的瓶颈,缓解了农业大户担保难题。流转土地只要具备生产能力、能出具流转土地经营权的权属证明和正规承包经营合同、经营土地没改变经营用途等条件,都可以申请抵押贷款。经过几年的探索,目前我市已有6家农合机构以及嘉善联合村镇银行和秀洲德商村镇银行推出该类贷款,已累计投放贷款金额达5.2亿元,5月末贷款余额1.5亿元,占浙江全省(不含宁波)涉农金融机构土地承包流转抵押贷款总额的50%。其中以海盐农信联社“农钻通”产品试点成效最为明显,目前该社已累计发放“农钻通”贷款153户、累计金额2.2亿元。

  我市对农房财产所有权抵押贷款的探索则更早。早在2007年,我市的农合机构就试点发放农房财产所有权抵押贷款,但因宅基地使用权无法抵押,导致其附着房屋抵押权缺乏法律保障,未能全面推广。但从2009年起,我市开始了“两分两换”(宅基地与承包地分开、搬迁与土地流转分开,以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障)试点,我市的农合机构也推出了农房改造建设贷款,采取联保、个人担保、第三方抵押、担保公司担保等多种形式,解决农房无证难抵押问题,目前银行机构累计投放农房改造建设贷款约7亿元,支持农户近5000户。

  2015年,为进一步盘活农村资本,拓展农村融资渠道,推进新型城镇化试点进程,市银监分局联合市农经局推动我市农合机构创新推行农村集体资产股权质押贷款,从加快颁发股权证、执行优惠利率、放宽质押比例、完善质押登记、依法处置质押权等环节优化质押流程从而加速推广。这一创新也获得了银行机构的积极响应,海盐信用联社配套出台了办法,第一时间开展农民股份资产合作社股权质押贷款业务试点。目前我市已有2家农合机构正式发放该类贷款,贷款余额为26万元。

  农村“新三权”抵押贷款改革创新难题待解

  “虽然我市农村‘新三权’抵押贷款的创新走在全国前列,但是,这项改革创新要全面铺开,还面临着不少难题待解。”嘉兴银监分局相关负责人说。

  首先,农房财产所有权抵押贷款就面临宅基地使用权处置困难。农民宅基地既受国家宪法保护,也受物权法保护,因此宅基地使用权作为抵押物没有法律保障,无法实现抵押登记,政府土地管理部门也没有相应规章制度对宅基地处置或转让予以政策规范。即使农房单独抵押,由于绝大多数农村房屋不仅达不到房屋建造质量标准,而且建房面积超标,测绘结果不合格,房产证无法办理,抵押无法实现。因此,银行如果大规模推行农房抵押,一旦发生风险,不良处置难度非常大。

  同时,农村土地承包经营权抵押贷款扩面增量有难度。农村土地承包经营权虽然可以流转、抵押,但农业大户流转土地的租金一般都是一年一付,按经营权租金每亩1000元/年计,农业大户承包100亩土地,租金10万元,打折后抵押额度有限,对农业大户吸引力不够。如果让大户一次性支付经营权租金,又会因农业经营的较大风险形成压力。所以,一旦农业大户出现风险,不良处置时间长难度大,抵债资产难以管理。另外,农业产业市场风险大,土地承包经营权贷款的主体基本都是近几年跟随政策才发展起来的一批农业生产大户,银行对其熟悉度不足,风险难控,农村土地承包经营权流转本身也有一些障碍,这些都导致了农村土地承包权抵押贷款铺开有难度。

  农村集体经济股权质押方面,则存在质押物估值困难。据调研,我市农户所持农村经济股权总体量小,村与村之间分红存在较大差异,如海宁市182个村中只有22个村有分红,同时在额度评估方面,很难准确估价。因此在贷款办理上,存在额度小、评估难的问题,推动难度较大。类似的,由于法律层面尚未突破,一旦农村集体经济股权质押发生风险,需要进入司法程序,诉讼结果难料,即使胜诉仍存在处置难度。

  该负责人也表示,未来将深入排摸“新三权”抵押物处置困难的症结所在,总结个别先行机构的创新方式,与农经、国土等部门协商推进“新三权”抵押后处置机制的创新扩面。

【本文来源】:http://daixe.com/news/detilay/2955
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