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抵押优先还是买卖不破租赁 ——执行中抵押权与租赁权冲突之解决

时间:2016/1/25 16:10:33 来源:巴南法院

【案情】

2011年9月14日,代某与工行某支行签订《个人购房借款合同》,约定代某向该行借款47万元用于购买位于某区的A房屋一套,贷款期限为240个月,贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定;若代某有连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息,工行某支行有权宣布合同项下未偿还借款立即到期,要求代某立即清偿所欠全部贷款本金、利息及其它费用。同年9月19日,双方签订《房地产抵押合同》,约定代某以购得的位于某区的A房屋为前述47万元贷款提供抵押担保,并办理了抵押登记。合同签订后,工行某支行如约向代某发放了贷款,但代某自2012年7月8日起便再未按时偿还贷款。工行某支行多次催收未果,遂向法院提起诉讼。审理中,双方达成调解,约定代某定于2014年3月23日前向工行某支行偿还借款本金462 402.92元,若未按如期足额履行给付义务,工行某支行有权对抵押房屋享有优先受偿权。

后因代某未履行调解书确定的义务,工行某支行遂向法院申请执行。执行中,法院查明代某于2013年3月1日与杨某签订房屋租赁协议,将抵押房屋租赁给杨某使用,租期从2013年3月1日起至2018年3月1日止,租金为800元每月。法院依法对该抵押房屋进行了带租约拍卖,均因无人竞拍而流标,其中第三次拍卖中拍卖公司出具的流标报告注明标的物租期较长、租金偏低系无人报名参与竞买的重要原因。

【分歧】

对于在接下来的变卖程序中,能否对本案抵押房屋除去租赁权进行变卖,存在以下两种不同的意见。

第一种意见认为,“买卖不破租赁”,是《合同法》二百二十九条、《民通意见》119条确立的一项旨在保护承租人租赁权的重要原则,赋予了租赁权相对于物权的优先地位。在司法拍卖中,虽是执行法院在推动整个评估、拍卖、变卖程序的进行,但房屋买卖的实质并未改变,“买卖不破租赁”的原则在司法拍卖中应当同样适用,不得因拍卖而损害善意的承租人的利益。

第二种意见则认为,“买卖不破租赁”原则并非是绝对的,其要受到设立在先的抵押权的限制。根据《物权法》第一百九十条规定:订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中双方当事人于2011年9月19日办理抵押登记,抵押房屋于2013年3月1日出租,抵押权的设立早于承租权,故承租人租赁权不得对抗抵押权的实现。为保证变价能够成功,本案中法院应当裁定除去租赁权后对抵押房屋进行变卖。

【分析】

承租权本为债权,根据民法物权优于债权的一般原理,抵押权作为担保物权,似应优先于承租权。但法律为了保护处于弱势地位的承租人,维护社会秩序的稳定,特规定了买卖不破租赁原则作为处理物权与债权关系的一个例外,使得承租权这一债权取得了优先于物权的特殊地位。故使得抵押权和承租权孰为优先,成为一个可供探讨的话题。对于本案的处理,笔者赞同第二种意见,理由如下:

一、对已设立抵押的不动产,承租人不具有值得保护的“善意”

根据《物权法》第一百八十七条之规定,以不动产抵押的,应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立。登记不仅是抵押权设立的必要条件,同时也具有公示的效力。抵押一经登记,抵押财产的相关利害关系人就能够知晓且应当知晓该项权利的设立。以房产为例,其一经设立抵押,房产权属登记部门便会在房屋产权证上进行登记注明,任何与该房屋发生权利义务关系的人都可以方便地知晓这一事实。承租人在承租房产时充分了解租赁物的权属状况、权利瑕疵,本是其在缔结租赁合同前应尽的合理注意义务。在租赁物已进行抵押登记的情况下,所租赁的房产在担保的债务未能如期足额清偿时遭到处置变价偿还债务,亦本是承租人应当预见且能够预见到的风险。故从法理上讲,对于设立在先的抵押权,承租人没有任何值得法律保护的善意可言,其不得以其不知抵押权的存在为由妨碍抵押权的实现。

二、解决抵押权与承租权的冲突,应当遵循“设立优先原则”

根据《物权法》第一百九十条规定:订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款也规定:“拍卖财产上原有的租赁权及其它的用益物权不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其它优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”从上述法律规定来看,面对租赁权与抵押权之间的冲突,法律确立了“设立优先原则”,即何种权利设立在先即可取得对抗后设立权利的优先地位。

三、对于抵押权与租赁权的处理,执行中应当注意权利的“平衡”

强制除去拍卖财产上的租赁权往往会引发承租人的怠于配合或激烈反抗,加大执行工作的难度和成本。因而当两项权利并存时,应当注意处理好二者间的平衡。抵押权设立优先,并不意味着拍卖抵押财产时对其上的租赁权要一概除去。根据《物权法》第一百九十条的规定,租赁关系不得对抗登记在先的抵押权,意即承租人不得以抵押物上存在租赁关系为由妨碍债权人抵押权的实现。同时根据《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定,拍卖财产上原有的租赁权一般不因拍卖而消灭,只有在该权利继续存在于拍卖财产上,对在抵押权的实现有影响时,法院方才应当依法将其除去后进行拍卖。故在承租人不妨碍抵押权的实现,租赁关系的存在对抵押财产的价值或变现(实际上有时租赁关系的存在反而可能为抵押财产带来增值)不产生任何不利影响的情况下,除去租赁权既不应该亦无必要,此时应当对抵押财产进行带租拍卖并支持承租人的优先购买权。

综上所述,具体到本案而言,法院对代某所有的抵押房产进行带租约拍卖并无不妥。但当租期较长、租金偏低明显成为了影响抵押物的价值和变价的重要因素时,租赁权的存在对抵押权的实现实际上已构成了不利影响,在此情况下法院应当裁定除去这一妨碍再继续对抵押房产进行变卖。

【本文来源】:http://daixe.com/news/Detilay/6183
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