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房地产典当违法违规操作应得的教训

时间:2015/1/23 22:01:49 来源:互联网

  一、案情

  2009年7月6日,金某与上海××典当有限责任公司签订了《房地产借款抵押合同》,约定金某将自己坐落于×镇一套30.8平方米的产权房作为抵押,向典当行借款人民币10万元,借款期限一个月,月利率及综合费为3.7%。

  金某是这家典当行的老客户,前几次都按时还清了借款,典当行对他也相当信任。金某还将自己的房产证和刚从房产交易中心查阅打印的一份“房地产资料登记册”一并交给了典当行。2009年8月5日是金某向典当行还款的最后期限,金某却没有履约。更让典当行感到不安的是,金某忽然“失踪”了。典当行立即让担保人叶女士到房产交易中心查询金某抵押的那套房子产权的真实性。

  担保人叶女士2009年8月10日去交易中心查询后大吃一惊,房子的产权在金某借款前20天就已经过户给了马***。房子现在的产权人马***是金某相识三年的女友。

  事有凑巧,2009年8月23日,有人在奉贤某派出所见到了因“犯事”而被民警找去谈话的金某,典当行的刘经理和叶女士立即赶到派出所,金某的母亲和女友马***闻讯也来到了派出所。当着众人的面,金某写下了分两期归还典当行借款的承诺书,金某的母亲和马***则分别作出了为金某还款承担连带保证责任的书面承诺。在派出所,民警曾表示,如果典当行报警,他们不会放金某回家,但典当行却放弃了报案“逮住”金某的机会。然而,典当行又被骗了。金某在归还了典当行5000元借款后与马***双双“人间蒸发”。先将自己的产权房出售,再伪造一份产权登记证明向典当行借款10万元,玩转了“空手道”的金某随后又玩起了“人间蒸发”。典当行将金某和金某借款的担保人、金某的母亲和女友共同告上了法庭。

  2010年年初,立融典当行将金某、叶女士、金某的母亲和马***4个共同列为被告告到了法院,要求金归还借款本金9.5万元及借款利息、逾期利息、违约金等8.6万元。若金某无法还款,其它三名被告应在各自的担保范围内承担相应的保证责任。

  不久前,××区法院作出裁定:被告金某以非法占有为目的,用虚假的房屋产权证作担保,骗取原告财物,其行为涉嫌合同诈骗犯罪,不属民事诉讼受理范围。法院驳回了典当行的起诉。

  二、违规操作应得的教训

  作者认为:

  一是房地产典当操作必须合法合法,才能避免风险。

  我国《担保法》中,对房地产抵押的定义进行了这样描述:房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。

  由商务部、公安部颁布的《典当管理办法》(2005年第8号令),自2005年4月1日全国执行。其中对典当行为进行了清晰的定义:本办法第一章第三条所称典当,是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行,交付一定比例费用,取得当金,并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。该办法在第六章第43条第一款中规定:在当户逾期不履行典当债务,出现绝当时,“当物估价在3万元以上的,可以按《中华人民共和国担保法》的有关规定办理,也可以双方事先约定绝当后由典当行委托拍卖行公开拍卖,拍卖收入在扣除拍卖费用及当金本息后,剩余部分应退还当户,不足部分向当户追索。”

  现在的问题是当客户到期后不履行赎当义务时,典当行如何保证自己的权利不爱到损失?这就要求典当行在典当程序上是合法合规的。因为只有典当行在典当程序上合法才能在引起法律诉讼时得到法院的支持。

  典当行其正确的房地产程序应该是:

  房地产典当操作程序可按以下流程进行:申请→受理→审核→签约→抵押登记→发放贷款。就本案而言:

  1、查验当户有效证。

  2、查验房地产权属。当户典当房地产需向典当行提交的有关权利文件有:房屋所有权证、国有土地使用权证、购房发票、契税证、房屋所有人户口簿上年满16周岁以上居住人的身份证及同意典当证明、房屋产权人夫妻身份证明等。

  申请房地产典当应提交的证明文件个人房产抵押典当:(1)房屋产权证原件、土地使用权证原件(视情况而定);(2)房屋产权人及共有人户口簿;(3)产权人及共有人身份证件原件、结婚证或其他婚姻状况证明文件;未婚、离异或丧偶的,需提交相关证明文件。典当行对当户提供的房地产的权属证明文件要认真审核。要查验房产证真伪,结婚证真伪以及相关文件的真实性。

  3、实地勘察。典当行应当对当户提供的有关文件、证明材料进行调查和核实,充分了解典当房地产的详细情况,包括座落、数量、面积、四至、产权性质、产权证明、使用年限和当前状况,以及不动产是否设定有抵押、担保、租赁等;要核对权利人、共有情况、房地坐落、权属性质、用途以及其他项权利记录。要确定房地产目前的使用状况,是空置、自用、还是出租。如果房屋已出租,则须了解租赁状况:承租人、租金、租期、租赁用途、租赁合同有否登记备案。租赁合同未经备案,不得对抗第三人。要实地察看房屋新旧、朝向、房型等,并与房屋所有权证、国有土地使用权证上的记载相核对,核实屋主及居住地的真实性。

  4、估价。

  5、确定当金及综合费率。

  6、内部审批。

  7、签订合同。

  8、办理抵押登记。房屋抵押的,要到房地产登记部门办理他项权利登记,取得他项权利证书。土地使用权抵押的,要到土地管理部门办理土地使用权抵押登记,取得土地他项权利证书。办理登记手续必须由典当双方共同前往办理。

  9、收存证件,发放当金。

  10、还款、注销登记。

  二是本案漏洞之一是在第3道程序上,即没有实地勘察。典当行应当对当户提供的有关文件、证明材料进行调查和核实,充分了解典当房地产的详细情况,没有到对当户提供的产证真实性审核。或房产抵押典当按规定应先去房产交易中心但办理抵押登记需要数天时间,

  三是本案漏洞之二在第8道程序上,没有到房产管理部门办理抵押登记手续。办理抵押登记手续,以限制当户将产权重复抵押或在抵押期内出售房子,同时落实查验当户产权是否真实合法。本案客户等不及,而当行又急于出当,许多典当行因此忽略了这道至关重要的程序。金某当时还有按揭贷款在身,银行是抵押权人,典当行都知道,却仍然违规放款。而且,典当行没有按规定到房产管理部门办理房产抵押登记手续。

  四是本案担保人为什么不负担保责任?典当行不按法律规定查验当户出具的证件,未尽审核义务,轻信了金某出具的伪造的产权证明,导致金某与典当行签订的房产借款抵押合同无效。根据《担保法》的规定,担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同亦无效。叶女士因此不需承担保证责任。金某以无效的房产证与典当行签订合同,典当行有失察、失责的过失。而第四被告是在典当行的诱使、哄骗下书写了担保书,此担保书并非担保人真实意愿,因而是无效的。

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